Hunian Vertikal, Apa yang Membuat Gagal?

Hunian Vertikal, Apa yang Membuat Gagal?

Ist

SHNet – Pemerintah pada era Presiden Susilo Bambang Yudhoyono (SBY) mengeluarkan Program 1.000 Tower untuk mengatasi backlog perumahan dan permukiman, terutama di wilayah perkotaan pada tahun 2007-2012. Namun, program itu gagal. Hingga akhir masa jabatan tahun 2014, SBY hanya bisa tuntaskan 138 tower.

Dalam Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No.7/2007 tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman dengan Dukungan Fasilitas Subsidi Perumahan Melalui KPR Sarusun Bersubsidi ditegaskan bahwa dalam rangka menata permukiman di perkotaan dan untuk meningkatkan produktivitas dan efektivitas sumber daya manusia, pemerintah mencanangkan program pembangunan rumah susun. Rumah susun sederhana untuk masyarakat yang berpenghasilan menengah bawah dan berpenghasilan rendah yang pengaturannya melalui KPR Sarusun Bersubsidi.

Namun, sekalipun telah disubsidi, program itu tetap gagal. Ada beberapa factor yang menyebabkan kegagalan. Di antaranya adalah terkait tata ruang atau zonasi pembangunan yang tidak jelas. Dalam tata ruang, hunian vertikal seperti ini hanya bisa di zona kuning. Itupun harus dekat dengan akses transportasi public yakni, jalan raya, jalur kreta api.

Kegagalan juga karena perizinan yang tidak lengkap. Perizinan tidak lengkap bisa terhambat karena masalah birokrasi mendapat izin, harus menyetor sejumlah untuk mendapat ijin. Atau juga izin tidak dikeluarkan karen akses terhadap air bersih dan fasilitas umum yang tidak mendukung. Hal lain juga karena tidak ada sinergi antara pemerintah pusat dan pemerintah daerah.

Pada era Presiden Joko Widodo (Jokowi), muncul Program 1 Juta Rumah setiap tahun. Tidak berarti proyek hunian vertikal tidak dikembangkan lagi. Pembangunan tower rusun tetap dilakukan, tapi tidak lagi dengan target muluk. Jokowi mengeluarkan Paket Kebijakan 13 yang mengatur percepatan perizinan rumah. Sayang, sumbatan masih ada juga, yakni pemangkasan birokrasi perijinan di level pusat belum diikuti oleh pemerintah daerah karena merasa memiliki otonomi masing-masing.

Setidaknya ada 11 ijin yang harus dimiliki oleh pengembang ketika hendak mendidikan bangunan hunian rusun. Rusun di sini bisa berupa anami (apartemen sederhana milik), rusunami (rumah susun sederhana milik). Ke-11 ijin tersebut adalah:

  1. Proposal proyek pengembangan lahan
  2. Ijin lokasi perolehan tanah
  3. Rekomendasi ketinggian bangunan dari pengkalan TNI
  4. Rekomendasi/saran teknis Peil Banjir
  5. Ijin pemakaian Tanah Daerah Milik Jalan
  6. Rekomendasi ketinggian bangunan
  7. Rekomendasi Analisis Dampak Lalulintas
  8. Pengesahan Site Plan
  9. Pengesahan Dokumen Rencana Teknis
  10. SK Analisis mengenai Dampak Lingkungan
  11. Izin Mendirikan Bangunan

Banyak pengembang tidak bisa menyelesaikan 11 ijin yang menjadi syarat tersebut. Namun, hal itu menunjukkan kemampuan pengembang tersebut. Banyak pengembang nakal. Mereka berupaya menang tender bangun rusun program pemerintah. Setelah menang tender, hal itu dijualnya kepada pihak lain.

Ada juga pengembang yang seakan-akan mampu membuat spesifikasi bangunan rusun dengan sangat baik. Namun, setelah menjalankan proyek ternyata tidak mampu, sehingga gagal. Pada saat bersamaan, ada pengembang nakal seperti ini ada yang menjaring konsumen. Konsumen dipaksa menunggu dalam ketidakpastian sambil tetap membayar cicilan jika menggunakan KPR. (ij)